泰康人壽自建CCRC社區(qū),打造全國連鎖布局

泰康人壽：打造泰康之家

1）運營模式：自建 CCRC 社區(qū)，打造全國連鎖布局

泰康于 2009 年開始布局養(yǎng)老社區(qū)泰康之家，是國內(nèi)最早布局養(yǎng)老社區(qū)的保險公司。泰康人壽采用獨立開發(fā)的重資產(chǎn)模 式運營養(yǎng)老社區(qū)，同時引入美國 CCRC 養(yǎng)老模式，配備專業(yè)康復(fù)醫(yī)院和養(yǎng)老照護專業(yè)設(shè)備，提供獨立生活、協(xié)助生活、專 業(yè)護理、記憶照護四種生活服務(wù)區(qū)域，滿足不同身體狀況長者的照護需求，實現(xiàn)一站式退休生活解決方案。

目前，泰康之家已完成北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州等 24 個核心城市的大型連鎖醫(yī)養(yǎng)社區(qū)和康復(fù)醫(yī) 院的布局，選址多為城市郊區(qū)，建筑面積一般可達 10萬平方米。順應(yīng)老年人養(yǎng)老+旅游需求，泰康之家利用其全國連鎖 布局的優(yōu)勢，提出候鳥式旅居養(yǎng)老，長者可以通過預(yù)約異地泰康之家社區(qū)的方式滿足短期交換居住、旅行度假的養(yǎng)老需求。

泰康之家總規(guī)劃地上建筑面積約 367萬平方米，可容納約 6.6萬名老人，規(guī)劃超 4.3萬個養(yǎng)老單元以及約 2500張醫(yī)療床位。 目前已有 7 地 8 家養(yǎng)老社區(qū)投入運營，其中最早開園的北京燕園北區(qū)入住率接近 100%，上海申園一期入住率也超 95%。

2）服務(wù)特色：1+N服務(wù)

泰康之家采用自營服務(wù)的模式，推出1+N服務(wù)，即 1名個案管理師和 N個照護團隊，照護團隊覆蓋護理、康復(fù)、醫(yī)療、 藥師、社工、文娛、運動、餐飲等多個方面，保障長者全方位、多方面的照護。此外，泰康之家引入長期照護體系（TK-LTC）， 定制不同程度的生活照顧及護理服務(wù)。

除生活照料外，泰康創(chuàng)新提出長壽、健康、富足三大解決方案，打造全新養(yǎng)老財富解決方案，建立1+N財富團隊，即 1 個健康財富規(guī)劃師和 N 個泰康全生態(tài)的專家顧問。同時泰康推出生活服務(wù)平臺泰生活，為客戶提供 7*24 小時的財 富服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、健康服務(wù)等。

3）醫(yī)療優(yōu)勢：一個社區(qū)+一個醫(yī)院醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式。泰康之家在各個社區(qū)配建二級康復(fù)醫(yī)院，引進國際標(biāo)準康復(fù)體系(TKR）， 打造一個社區(qū)+一個醫(yī)院模式。除自建康復(fù)醫(yī)院之外，泰康在全國布局五大醫(yī)學(xué)中心，與社區(qū)康復(fù)醫(yī)院共同打造區(qū)域醫(yī) 療中心，在泰康體系內(nèi)部實現(xiàn)醫(yī)療資源的共享共建，形成集醫(yī)、養(yǎng)、康、寧緊密結(jié)合的布局邏輯。同時，泰康之家與北 京協(xié)和醫(yī)院、北京安貞醫(yī)院等三甲醫(yī)院合作，開通轉(zhuǎn)診綠色通道。（報告來源：未來智庫）

3）收費模式：保險/入門費+樂泰財富卡+月費+餐費+護理費

泰康之家收費模式主要包括保費/入門費、會員費（樂泰財富卡）、月費、餐費和自由選擇的護理服務(wù)費。泰康之家入住資格 由購買指定產(chǎn)品或繳納入門費獲得：根據(jù)泰康人壽客戶入住養(yǎng)老社區(qū)確認函，①入住資格與泰康人壽旗下的幸福有約保險掛 鉤，繳納保費 200萬元以上免收入門費，保證投保人或被保人 80歲前的入住權(quán)；300萬元保證投保人、被保人終身入住權(quán) 及優(yōu)先選房權(quán)；500萬元可獲投保人、被保人、投保人父母、投保人配偶父母中任意兩人終身入住權(quán)及優(yōu)先選房權(quán)。②非保 險客戶則需通過繳納入門費及購買樂泰財富卡獲得入住權(quán)。樂泰財富卡本質(zhì)上是入住泰康之家的可退還押金，購買樂泰財富 卡可獲得月費優(yōu)惠。

以泰康之家·燕園為例，不同房型的樂泰財富卡價格在 40萬元-360萬元之間，月費折扣約 6折。購買樂泰財富卡后，月費 根據(jù)戶型和居住人數(shù)約 6000 元/月-20000 元/月，每人每月餐費約 1800 元。針對需照護老人，護理區(qū)包含協(xié)助生活、記憶 照護、專業(yè)護理，需繳納 20 萬元的押金，及 5600 元/月-13600 元/月不等的護理費。通過綁定保險+月費或入門費+ 會員費+月費的形式，泰康之家建立起保險客戶與養(yǎng)老社區(qū)客戶的聯(lián)動；通過收取高額入門費的方式，確保重資產(chǎn)布局的 養(yǎng)老社區(qū)能夠快速回籠資金；而月費等服務(wù)費則能夠為項目提供穩(wěn)定的長期現(xiàn)金流，維持泰康之家的長期運轉(zhuǎn)。

4）新模式探索：股權(quán)投資+私募基金的重資產(chǎn)模式

2016 年，泰康資管出資 60億元認購保利地產(chǎn) 7.32億股，成為其第二大股東（持股比例達 6.22%）。2020年 9月，泰康人 壽、泰康養(yǎng)老協(xié)議受讓陽光城股份，成為陽光城重要戰(zhàn)略投資人；2021年 4 月 5日陽光城發(fā)布公告，與股東泰康簽署戰(zhàn)略 合作框架協(xié)議，明確：

①在項目獲取及代建代銷方面，涉及存量不動產(chǎn)合作，針對泰康已布局的項目，同等條件下優(yōu)先與陽光城合作；涉及增量項目拓展，發(fā)揮泰康在醫(yī)養(yǎng)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)資源等方面的優(yōu)勢，拓展合作；

②在不動產(chǎn)股權(quán)基金方面，雙方共同設(shè)立不動產(chǎn)投資基金，用于投資、孵化相關(guān)項目；

③在融資合作方面，泰康及其資管子公司在信用債、非標(biāo)、資產(chǎn)證券化、公募 Reits 等領(lǐng)域與陽光城展開合作；

④在物業(yè)合作方面，雙方將在物業(yè)管理領(lǐng)域開展全面合作，包括泰康優(yōu)先考慮與陽光城物業(yè)子公司開展資本市場領(lǐng)域合作， 在陽光城管理小區(qū)內(nèi)提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)、打造智慧物業(yè)平臺、嵌入式養(yǎng)老服務(wù)站、遠程醫(yī)療服務(wù)等業(yè)務(wù)模式，提供多元 化增值服務(wù)，持續(xù)提高客戶滿意度、擴大行業(yè)影響力。