2021地產(chǎn)人｜斷舍離地產(chǎn)第8年,鄂俊宇的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型思考

作為原地產(chǎn)上市公司億城股份的董事總裁，鄂俊宇見(jiàn)證了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)早期20年的風(fēng)云變幻。在2013年，他以斷舍離的姿態(tài)，跨入養(yǎng)老領(lǐng)域，并在兩年后創(chuàng)立安馨養(yǎng)老，專注于居家適老化全產(chǎn)業(yè)鏈的打造，逐漸從一個(gè)養(yǎng)老小白變成業(yè)內(nèi)專家。

過(guò)去的2021年，不少房企經(jīng)歷了前所未有的考驗(yàn)，他認(rèn)為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)恰好可能是房企未來(lái)突圍破局的一大機(jī)會(huì)點(diǎn)。展望未來(lái)，鄂俊宇信心滿滿，在他看來(lái)，隨著新中國(guó)第二次嬰兒潮人群進(jìn)入老齡化，今明兩年將是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的爆發(fā)期，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，而康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)反而進(jìn)入增量時(shí)代。

面對(duì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，鄂俊宇認(rèn)為，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)可能是房企未來(lái)突圍破局的一大機(jī)會(huì)點(diǎn)。

負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)壓力下，行業(yè)重新定位與運(yùn)營(yíng)模式糾偏是必然的

2021年是鄂俊宇離開(kāi)地產(chǎn)行業(yè)，從事康養(yǎng)行業(yè)的第8個(gè)年頭。臨近年尾，忙碌之余，他開(kāi)始盤(pán)點(diǎn)2021年的工作進(jìn)程，以及2022年的展望規(guī)劃。

2021年，也是鄂俊宇自2015年創(chuàng)立安馨養(yǎng)老后，探索居家適老化改造新五年的第一年，他將其定義為二次創(chuàng)業(yè)的一個(gè)開(kāi)端：過(guò)去五年，是基于存量概念的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的探索，其適老化改造業(yè)務(wù)逐漸建立起從居家到社區(qū)、城市公共環(huán)境的完整體系；在此基礎(chǔ)上，在第二個(gè)五年中，安馨養(yǎng)老的品牌將升級(jí)為安馨康養(yǎng)，業(yè)務(wù)也將開(kāi)始從存量向增量與存量并重發(fā)展的轉(zhuǎn)變。

過(guò)去我們斷舍離地產(chǎn)，是為了種下康養(yǎng)服務(wù)的基因，在一個(gè)更細(xì)分的領(lǐng)域里，將核做得越來(lái)越龐大，進(jìn)而在不同時(shí)點(diǎn)對(duì)接不同的空間資源，讓服務(wù)于康養(yǎng)生活方式的空間更有內(nèi)涵和價(jià)值。鄂俊宇稱。

翻開(kāi)鄂俊宇的地產(chǎn)簡(jiǎn)歷，可謂經(jīng)歷滿滿：上世紀(jì)90年代初進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，成為中國(guó)第一代地產(chǎn)人，在港企、央企和上市公司都曾任高管，作為原地產(chǎn)上市公司億城股份的董事總裁，是以萬(wàn)城華府為代表的高端人文地產(chǎn)華府品牌的締造者。

時(shí)至今日，回憶過(guò)往，鄂俊宇依然慶幸，能跟隨房地產(chǎn)發(fā)展以及生活方式提升的步伐，成為這一不平凡時(shí)代的參與者與見(jiàn)證者。從本質(zhì)上而言，地產(chǎn)一直也是民生產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅開(kāi)發(fā)，解決的核心社會(huì)問(wèn)題是居者有其屋。但由于土地的稀缺性、唯一性以及長(zhǎng)期性，這決定了房企應(yīng)該承擔(dān)更大的社會(huì)責(zé)任，很多房企在過(guò)度資本化后，比拼的是周轉(zhuǎn)速度、融資成本、開(kāi)發(fā)規(guī)模，在這種金融化運(yùn)行機(jī)制下，企業(yè)往往會(huì)忽略產(chǎn)品力與服務(wù)力，強(qiáng)化快周轉(zhuǎn)與簡(jiǎn)單復(fù)制。如今，在高杠桿負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)壓力下，整個(gè)行業(yè)的重新定位與運(yùn)營(yíng)模式的糾偏是必然的。

鄂俊宇認(rèn)為，市場(chǎng)環(huán)境好時(shí)，大家不會(huì)關(guān)注賺慢錢(qián)和長(zhǎng)錢(qián)的領(lǐng)域。在此背景下，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)恰好可能是未來(lái)房企突圍破局的一大機(jī)會(huì)點(diǎn)，相信會(huì)有更多房企、項(xiàng)目會(huì)不同程度開(kāi)始轉(zhuǎn)型或投入其中。

要有清零的決心與態(tài)度，不能簡(jiǎn)單用地產(chǎn)思維來(lái)做養(yǎng)老康養(yǎng)

地產(chǎn)界的不少人士開(kāi)始理解鄂俊宇的轉(zhuǎn)型行為，并將其形容為：看得早、定得準(zhǔn)、下手狠。而在2013年，很多地產(chǎn)同業(yè)者并不理解他為何從風(fēng)光、熟悉且擅長(zhǎng)的地產(chǎn)領(lǐng)域徹底斷、舍、離，進(jìn)入完全陌生的養(yǎng)老領(lǐng)域。

基于社會(huì)民生，能夠?qū)_未來(lái)長(zhǎng)期波動(dòng)的包括市場(chǎng)等各類環(huán)境影響。養(yǎng)老賽道和周期足夠長(zhǎng)，堅(jiān)持做有價(jià)值的產(chǎn)品和服務(wù)，行業(yè)具有極大的創(chuàng)新力空間和成長(zhǎng)性機(jī)會(huì)。對(duì)于轉(zhuǎn)型養(yǎng)老賽道，鄂俊宇是如此解釋背后的商業(yè)邏輯考量。

不過(guò)，一路走來(lái)，實(shí)屬不易，付出最多的是時(shí)間成本，養(yǎng)老行業(yè)看似跟每個(gè)人相關(guān)，卻又具有巨大的差異性，如何在差異化需求中找到共性需求及標(biāo)準(zhǔn)化路徑是最大挑戰(zhàn)。養(yǎng)老的本質(zhì)是服務(wù)，必須從服務(wù)開(kāi)始躬身入局才能慢慢理解真實(shí)需求，才能熟悉各類產(chǎn)品與服務(wù)的價(jià)值，再把服務(wù)和產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的商業(yè)模式。從地產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老，鄂俊宇評(píng)價(jià)道，做養(yǎng)老必須要有戰(zhàn)略定力和長(zhǎng)期思維，也必須要有清零的決心與態(tài)度，不能用所謂優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)基因去做養(yǎng)老，而是首先要舍棄這一基因，放下身段，要有能給老人洗澡、清理個(gè)人衛(wèi)生的這份心，才能深入認(rèn)知養(yǎng)老行業(yè)的種種。

2015年，鄂俊宇正式創(chuàng)立安馨養(yǎng)老，探索中國(guó)式養(yǎng)老解決方案。彼時(shí)，養(yǎng)老行業(yè)的盈利模式還未清晰，且沒(méi)有模板可循，也沒(méi)有優(yōu)秀的國(guó)外企業(yè)可對(duì)標(biāo)，我國(guó)養(yǎng)老行業(yè)有其特殊性，決定了很難簡(jiǎn)單對(duì)標(biāo)國(guó)際模式，簡(jiǎn)單拿來(lái)主義這條路走不通，這意味著需要以長(zhǎng)期主義來(lái)探索布局。

事實(shí)上，養(yǎng)老在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域并不陌生，之前已有不少房企涉足養(yǎng)老行業(yè)。在鄂俊宇看來(lái)，很多房企的做法一是以原項(xiàng)目或資源入手，將存量空間簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其實(shí)并沒(méi)有考慮是否適合未來(lái)運(yùn)營(yíng)，或以康養(yǎng)作為社區(qū)主題，簡(jiǎn)單配置醫(yī)養(yǎng)和康復(fù)等配套，并沒(méi)有清晰定位客群，還是地產(chǎn)配套和營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)景模式，用簡(jiǎn)單的地產(chǎn)思維做養(yǎng)老或康養(yǎng)，一定會(huì)走彎路；地產(chǎn)屬性太重，試錯(cuò)成本比較大，既導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)收益很難短期改觀，也大大挫傷了房企決策層在養(yǎng)老或康養(yǎng)領(lǐng)域戰(zhàn)略布局的信心。

近年來(lái)，尤其是2021年以來(lái)，養(yǎng)老及康養(yǎng)賽道的確定性越發(fā)清晰：政策層面，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化已上升為國(guó)家戰(zhàn)略，國(guó)家開(kāi)始關(guān)注到老齡產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的作用；消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)層面，老齡化引發(fā)的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，將成為一個(gè)極具潛力的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，多路資本競(jìng)相布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。市場(chǎng)上目前已涌現(xiàn)出兩股主要力量，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)是其中一支，除此之外，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等房企亦紛紛搶灘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這些積極的市場(chǎng)參與者除緊貼政策導(dǎo)向而為之外，更重要的是它們也想抓住這片巨大的市場(chǎng)早早開(kāi)展布局。

在鄂俊宇看來(lái)，康養(yǎng)行業(yè)由于其長(zhǎng)期性，只有兢兢業(yè)業(yè)做好企業(yè)，做出具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和服務(wù)，做出符合真實(shí)需求的創(chuàng)新模式，才能擁有未來(lái)。既不能簡(jiǎn)單用地產(chǎn)思維來(lái)做康養(yǎng)，也不能簡(jiǎn)單用康養(yǎng)思維做地產(chǎn)，需要有兩個(gè)基因的疊加，才能形成聚合效率，而這正是安馨在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入增量時(shí)代的核心價(jià)值。

地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入增量時(shí)代

如今，鄂俊宇已從之前的養(yǎng)老小白變成業(yè)內(nèi)專家，他連續(xù)第四年登上央視《對(duì)話》欄目重陽(yáng)節(jié)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專題節(jié)目代表行業(yè)發(fā)聲。

對(duì)于大多數(shù)人而言，人生事業(yè)上，能在一條曲線上做出一些成績(jī)就已不易，而鄂俊宇在康養(yǎng)事業(yè)中找到了人生事業(yè)的第二曲線。養(yǎng)老是個(gè)溫暖、利他的事業(yè)，能夠幫助子女盡孝，幫助老年人安心養(yǎng)老，不用擔(dān)心波動(dòng)的外部環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響，只要足夠耐心和用心做好企業(yè)，能有這樣一份事業(yè)去堅(jiān)守是很幸福的事。鄂俊宇說(shuō)。

展望未來(lái)，鄂俊宇更是信心滿滿，在他看來(lái)，今明兩年將是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的爆發(fā)期，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，而康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)反而進(jìn)入增量時(shí)代。

鄂俊宇的判斷依據(jù)在于：人口結(jié)構(gòu)的變化。據(jù)悉，世界衛(wèi)生組織對(duì)老年人的定義為60歲以上。未來(lái)10-15年，1960-1975年這一代人將步入退休及老齡階段。安馨研究院將55歲至75歲這一年齡段的活力人群，賦予一個(gè)新名詞——中年后，這部分人群身體健康，充滿激情，積極開(kāi)啟第二人生，渴望活出自我，自由選擇理想的生活方式。他們有時(shí)間、有知識(shí)、有見(jiàn)識(shí)，也有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，他們重啟的第二人生，將會(huì)給健康、文化、消費(fèi)等方面的社會(huì)創(chuàng)新提供全新動(dòng)力(310328)與價(jià)值。因此，未來(lái)養(yǎng)老康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的空間和服務(wù)都會(huì)發(fā)生巨變，而這正是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇。

在鄂俊宇看來(lái)，企業(yè)布局康養(yǎng)，如何選擇適合自己基因優(yōu)勢(shì)的差別化賽道非常重要，企業(yè)看清楚了，但進(jìn)入實(shí)操階段時(shí)，未必能真正做明白。

很多企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的時(shí)間過(guò)早，可能要付出較多時(shí)間成本，一些企業(yè)沒(méi)有耐心堅(jiān)持下去，這并不等于賽道沒(méi)有價(jià)值。養(yǎng)老最核心的是要有足夠多的耐心，足夠長(zhǎng)的時(shí)間，才能把基因優(yōu)勢(shì)錘煉、轉(zhuǎn)化出來(lái)。鄂俊宇稱。

聚焦安馨康養(yǎng)目前的運(yùn)營(yíng)狀況，鄂俊宇以砥礪前行來(lái)形容，但行善事莫問(wèn)前程，很多合作資源與戰(zhàn)略機(jī)遇在做的過(guò)程中，自然就產(chǎn)生了。鄂俊宇稱。

新京報(bào)記者 張曉蘭 圖片來(lái)源 受訪者供圖